sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre; Konut talebinde sert yükseliş
Rapora nazaran yıllık bazda konut gerçek satış fiyatlarındaki değişim negatif seyretmeye devam etti. Buna nazaran Nisan 2025 prestijiyle yıllık gerçek fiyat değişimi ülke genelinde -8,9, İstanbul’da -8,6, Ankara’da -2,8, İzmir’de ise -5,9 düzeylerinde gerçekleşti. Enflasyon tesiriyle cari fiyatlarda değişim yaşanırken, Mart 2025’e nazaran 0,3 puan azalışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyat değişimi %25,6 düzeyinde kaydedildi. Satılık konut arzında, ilan yaşı ülke genelinde, İstanbul, Ankara ve İzmir’de yükseldi. Konut talep endeksi ise Nisan 2025’te %22,2 artarak güçlü bir yükseliş gösterdi.
Yıllık bazda gerçek kira değişimi ise ülke genelinde %-1 oldu. Kiralık konut arzında, ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Nisan ayında düşerek %36,5 düzeyinde gerçekleşti. Kapatılan ilan yaşı da ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı.
Kiralık konut talep endeksi, Mart ayına nazaran %22,9 artarak güçlü bir yükselişini sürdürdü; geçen yılın birebir ayına nazaran %7,9 daha yüksek düzeyde gerçekleşti.
Reel konut fiyat endeksinde düşüş devam ediyor
2020 Mayıs’tan itibaren daima artan ülke genelindeki gerçek konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Kasım ve Aralık’ta yerini sonlu bir artışa bıraktı. 2025’in birinci çeyreğinde ise bu hudutlu artışın devam etmediği ve endeksin yine düşüşe geçtiği görüldü. Nisan 2025’te ise gerçek konut fiyat endeksi düşüş ile 154,8 düzeyine geriledi.
Şekil 1: Türkiye genelinde gerçek konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)
Üç büyükşehirde gerçek satılık konut endeksinde düşüş
Ülke genelinde olduğu üzere üç büyükşehirde de yaklaşık bir yıldır devam eden gerçek fiyat düşüşü, 2024’ün son aylarında sona ermiş ve hem Kasım hem de Aralık ayında artış gözlenmişti. Mart ayında konut gerçek satılık fiyat endeksi paralel olarak seyretti. Mart’tan Nisan’a, gerçek konut fiyat endeksinde İstanbul’da 1,4 puan, Ankara’da 2,8 puan, İzmir’de ise 2,2 puanlık bir düşüş kaydedildi. Nisan ayında gerçek konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 152,3, Ankara’da 184,6, İzmir’de ise 166,4 olarak gerçekleşti.
Şekil 2: Üç büyük vilayette gerçek satılık fiyatları (2017 Eylül=100)
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor
Büyük sarsıntının tesiriyle Şubat 2023’te süreksiz olarak yükselen yıllık gerçek fiyat artışı, Mart 2023’ten itibaren yine azalmaya başlamıştı. 2024’ün başından itibaren ise gerçek fiyatlar mutlak olarak düşüş gösterdi. Nisan 2025’te yıllık fiyat değişimi oranı, Mart 2025’e kıyasla 0,1 puan azalarak yüzde -8,9 düzeyinde kaldı ve negatif bölgede kalmaya devam etti. Bununla birlikte, gerçek fiyatlardaki yıllık düşüşün Haziran 2024’ten itibaren ivme kaybettiği dikkat çekti.
Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut gerçek fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Yıllık gerçek fiyat artışında gerileme üç büyükşehirde de görülüyor
Ülke genelinde olduğu üzere, üç büyükşehirde de gerçek satış fiyatlarındaki yıllık artışlar birebir devirde süratle azaldı. En çarpıcı düşüş İstanbul’da gerçekleşti. Temmuz 2022’de yüzde 89,8 ile doruğa ulaşan yıllık gerçek fiyat artışı, çok sert bir gerilemeyle Haziran 2024’te yüzde -23,8’e kadar düştü ve Nisan 2025 prestijiyle yüzde -8,6 düzeyine geldi. İzmir’de yıllık gerçek fiyat artışları Temmuz 2023’ten itibaren düşüşünü sürdürerek Nisan 2025’te yüzde -5,9 olarak kaydedildi.
Ankara’da yıllık gerçek fiyatlar, İstanbul ve İzmir’e kıyasla biraz farklı bir seyir izledi. 6 Şubat zelzelesinin de tesiriyle Nisan 2023’e kadar yükselmeye devam eden gerçek fiyatlar, Temmuz 2023’ten itibaren süratli bir biçimde düşmeye başladı. Nisan 2025’te Ankara’da yıllık gerçek fiyat değişimi yüzde -2,8 oldu. Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybının, üç büyükşehirdeki gerçek fiyat düşüşü açısından da geçerli olduğu görülüyor.
Şekil 4: Üç büyük vilayette satılık konut gerçek fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Cari fiyatlarda enflasyon etkisi
Cari fiyatlarda ise yıllık değişim oranlarında 2023’ün başından itibaren besbelli bir yavaşlama yaşanıyor. Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde enflasyonun tesiriyle değişim gösterse de bu değişimin temposunda güçlü bir yavaşlama dikkat çekiyor. Ülke genelinde ortalama bir konutun cari fiyatlarla yıllık değişim oranı Nisan 2025 prestijiyle yüzde 25,6 olarak kaydedildi.
Cari fiyatlardaki yıllık değişimler, üç büyükşehir için Nisan 2025’te de enflasyon tesiriyle devam etti. İstanbul’da tepe Temmuz 2022’de yüzde 240,9 ile görülmüş ve akabinde düşüşe geçmişti; Nisan 2025’te yıllık fiyat değişimi yüzde 26 olarak gerçekleşti. Ankara ve İzmir’de tepe Eylül 2022’de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile yaşandı. Nisan 2025’te bu iki kentte yıllık değişim oranları sırasıyla yüzde 34 ve yüzde 29,8 düzeyinde kaydedildi.
Şekil 5: Türkiye ve üç büyük vilayette satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Konut talebinde sert yükseliş
Şubat 2023’te meydana gelen zelzelenin akabinde düşüşe geçen konut talep endeksi, Kasım 2023’te 88,7 düzeyine kadar geriledi. Aralık 2023’ten itibaren üst yönelen endeks, Kasım 2024’te yine düşüş yaşadı. Bu eğilim Nisan 2025’te bilakis döndü. Endeks, Mart’tan Nisan ayına yüzde 22,2’lik sert bir artışla 172 düzeyine yükseldi. Geçen yılın Nisan ayına kıyasla ise endeks yüzde 62,9 daha yüksek düzeyde gerçekleşti.
Şekil 6: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)
Reel kirada yıllık değişim negatif alanda
Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış gerçek kiralardaki yıllık değişim oranları uzun müddettir azalma eğilimindeydi. Ortalama gerçek kirada yıllık değişim oranı, Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile tepe yaptıktan sonra düşüşe geçti. Şubat 2024 prestijiyle negatif düzeylere inen yıllık gerçek kira değişimi, Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olarak kaydedildi. Mayıs’tan sonra gerçek kiralardaki düşüş suratı azaldı ve bu durum Ağustos’tan itibaren daha besbelli hale geldi. Nisan 2025 prestijiyle kiralık konut gerçek fiyatları yıllık bazda yüzde 1 azalış gösterdi.
Kiralık konut talep göstergesi, geçen yılın Ağustos ile Kasım ayları ortasında düşüş yaşadıktan sonra Aralık ayından itibaren hafif bir artış eğilimine girdi. Mayıs ayından itibaren besbelli bir artış gösteren konut talep endeksi, Ağustos ve Kasım ayları ortasında sert bir düşüş yaşadı. Aralık ayında artışa geçen kiralık konut talep endeksi, Nisan 2025’te bir evvelki aya kıyasla yüzde 22,9 artarak 197,3 düzeyine yükseldi. Geçen yılın Nisan ayına kıyasla talep yüzde 7,9 daha yüksek düzeyde gerçekleşti.
BETAM tarafından sahibinden.com dataları ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama sistemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Lakin, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, direkt enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı konutta oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.
Şekil 7: Türkiye gerçek kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Raporun devamına buradan ulaşabilirsiniz.
sahibinden.com hakkında
Aksoy Group bünyesinde 2000 yılında kurulan sahibinden.com, AR-GE merkezinde geliştirdiği yenilikçi eser ve hizmetlerle Türkiye’nin başkan teknoloji şirketlerinden biri olmaya devam ediyor. Nisan 2025 prestijiyle ayda 62,8 milyon kullanıcının 560 milyon kere ziyaret ederek, 17,4 milyar sayfa görüntülediği sahibinden.com; yaklaşık 1.000 çalışanı, 8 milyondan fazla faal ilan ve yüz binlerce eser çeşidiyle Türkiye’nin en büyük elektronik ticaret ve ilan platformlarından birisi olma özelliğini taşıyor.
Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı
